年末も差し迫り、確定申告の時期が近づいています。また、最近の不動産価格の高騰もあり、不動産を売却する方も増加しているのが現状です。今回は海外在住の方が日本の不動産を売却したときの税金をとりあげます。
海外にお住まいの方（非居住者）が日本の不動産を売ると、売却代金の10.21%が「源泉徴収」として差し引かれます。ただし、これは税金の前払いです。売却で利益が出ていなければ、確定申告をすると全額またはその多くが戻ってきます。
「海外赴任中に自宅を売りたい」「相続した実家を海外から売りたい」というご相談は、年々増えています。このコラムでは、手続きの流れと、損をしないために知っておきたいポイントを、公認会計士・税理士がわかりやすく解説します。
1. 買主が売却代金の10.21%を源泉徴収します
非居住者から日本の不動産を買った人は、代金を支払うときに10.21%を差し引いて、税務署に納める義務があります。たとえば売却代金が5,000万円なら、売主の手元に入るのは約4,490万円で、残りの510万円は買主が納税します。
ただし、次の3つをすべて満たす場合は、源泉徴収は不要です。
- 買主が個人である（法人は対象外）
- 買主本人または親族が住むために買う
- 売却代金が1億円以下である
不動産会社や法人が買主の場合は、ほぼ必ず源泉徴収があります。契約の前に、仲介業者に「売主が非居住者であること」を必ず伝えておきましょう。買主が源泉徴収を忘れると、買主側に追徴課税がされるため、トラブルのもとになります。
2. 確定申告で税金を精算すると、戻ることが多いです
本来の税金は、売却代金ではなく「売却益（譲渡所得）」にかかります。売却した翌年に確定申告をして、源泉徴収された税金との差額を精算します。
売却益 ＝ 売却代金 −（取得費＋譲渡費用）
- 取得費：買ったときの代金や仲介手数料など。建物は、持っていた期間の減価償却費を差し引きます
- 譲渡費用：売るときの仲介手数料、印紙代、測量費など
税率は、売った年の1月1日時点での所有期間で決まります。日本に住所がない方には住民税がかからないため、日本居住者より税率が低くなります。
| 所有期間 | 非居住者の税率 | （参考）日本居住者の税率 |
|---|---|---|
| 5年超（長期） | 15.315% | 20.315% |
| 5年以下（短期） | 30.63% | 39.63% |
計算例：10年前に取得費4,700万円で買ったマンションを、5,000万円（譲渡費用100万円）で売った場合
- 売却益：5,000万円 −（4,700万円＋100万円）＝ 200万円
- 本来の税金：200万円 × 15.315% ＝ 約30.6万円
- 源泉徴収された税金：5,000万円 × 10.21% ＝ 510.5万円
- 確定申告で戻る金額：約480万円
確定申告をしなければ、この480万円は戻ってきません。また、買ったときの契約書や領収書が見つからないと、取得費を売却代金の5%しか認めてもらえず、税金が大きく増えます。売却を決めたら、まず購入時の書類を探してください。
3. 海外在住でも使える特例があります
海外に住んでいても、要件を満たせば税金を大きく減らせる特例があります。いずれも確定申告をしないと使えません。
- マイホームを売ったときの3,000万円控除：海外赴任前に住んでいた自宅でも、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売れば、売却益から3,000万円を差し引けます。たとえば2023年4月に出国した場合は、2026年12月31日が期限です
- 所有期間10年超のマイホームの軽減税率：3,000万円控除の後に残った売却益に、さらに低い税率が適用されます
- 相続した空き家の3,000万円控除：親が一人で住んでいた古い実家（1981年5月31日以前に建てられたもの）を相続して売る場合に使えます。相続人が3人以上なら控除額は1人2,000万円です
- 相続税の取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます
特例には、売る相手や建物の状態など細かい要件があります。特に3,000万円控除は期限を過ぎると使えないため、売却の時期を決める前にご相談ください。
4. 納税管理人を決めて、住んでいる国の申告も確認しましょう
海外在住の方が日本で確定申告をするときは、日本で税務署とのやりとりや書類の受け取りを代わりに行う「納税管理人」を決めて、税務署に届け出るのが一般的です。家族に頼むこともできますが、申告まで任せるなら税理士が安心です。
売却から還付までの流れは次のとおりです。
- 売却の前に、購入時の契約書・領収書をそろえ、特例が使えるか確認する
- 納税管理人を決め、税務署に届け出る
- 売買契約・決済（買主が10.21%を源泉徴収し、「支払調書」を受け取る）
- 売った翌年に確定申告をする（還付を受けるだけなら1月1日から申告できます）
- 税金が日本の銀行口座に還付される
もう一つ忘れやすいのが、今住んでいる国での申告です。アメリカなど多くの国では、日本の不動産の売却益も現地で申告が必要です。日本で納めた税金は、多くの場合「外国税額控除」で現地の税金から差し引けます。そのため、日本の申告書の控えは必ず保管してください。
まとめ：売却を決める前のご相談がいちばんお得です
- 非居住者が不動産を売ると、原則として売却代金の10.21%が源泉徴収される
- 確定申告で精算すれば、利益が少ないほど多く戻ってくる
- 3,000万円控除などの特例は、期限と書類の準備があって初めて使える
- 日本と住んでいる国の両方で申告が必要になることが多い
岡本会計事務所では、中国駐在やメキシコでの事務所運営の経験をもつ公認会計士・税理士が、売却前の試算から納税管理人の受任、確定申告までまとめてお手伝いします。時差があっても、メール・LINE・WhatsAppで日本語でも英語でもやりとりできます。
初回相談は30分無料です。「売ったら税金はいくらになる？」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。
※このコラムは2026年11月時点の法令にもとづく一般的な内容です。個別の状況により取扱いが異なります。
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