はじめに：海外の不動産でも日本で確定申告が必要です
日本の居住者が海外不動産を持つと、賃料収入も売却益も日本で確定申告が必要です。日本は居住者に対して国内外すべての所得に課税する「全世界所得課税」を採っているためです。現地で申告・納税していても、日本の申告が免除されることはありません。
「居住者」とは、日本国内に住所があるか、現在まで引き続いて1年以上居所がある人をいいます（非永住者は課税範囲が異なります）。購入から売却まで、日本で必要になる手続きは次のとおりです。
| 段階 | 日本で必要な手続き | 主なポイント |
|---|---|---|
| 購入時 | 原則なし | 取得価額・土地建物の内訳・送金の記録を保存 |
| 保有・賃貸中 | 不動産所得の確定申告（毎年） | 円換算、減価償却、損益通算の制限、外国税額控除 |
| 年末の国外財産が5,000万円超 | 国外財産調書の提出（翌年6月30日まで） | 借入金は差し引かずに判定 |
| 売却時 | 譲渡所得の確定申告 | 為替差益も課税対象、所有期間で税率が変わる |
1. 購入時：申告は不要、ただし記録の保存が重要です
海外不動産を購入しただけでは、日本の所得税の確定申告は必要ありません。日本の不動産取得税や登録免許税もかかりません（現地の取得税や登記費用は別途かかります）。
ただし、購入時の資料は、毎年の減価償却や将来の売却時の計算の土台になります。次の書類は必ず保管してください。
- 売買契約書、決済明細書（米国の場合は Closing Statement など）
- 土地と建物の価額の内訳の根拠（米国では固定資産税評価の土地・建物比率を使うことが多い）
- 建物の構造・築年数がわかる資料
- 送金記録、両替の記録、現地ローンの契約書
取得価額の円換算は、支払日の仲値（TTM）が原則です。円を外貨に変えて直ちに支払った場合は、対顧客直物電信売相場（TTS）で計算することもできます。
なお、100万円を超える海外送金は、金融機関から税務署へ「国外送金等調書」が提出されます。税務署は購入資金の送金を把握している前提で、その後の申告を準備しましょう。
2. 賃貸中：毎年「不動産所得」として申告します
賃料収入は、日本へ送金していなくても不動産所得として申告が必要です。現地口座に留めたままの賃料の申告漏れは、特に多い誤りです。日本の申告は暦年（1月1日〜12月31日）で計算するため、現地の課税年度と異なる場合は組み替えが必要です。
収入と必要経費
不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算します。主な必要経費は次のとおりです。
- 管理会社手数料、HOA（管理組合費）、保険料、修繕費
- 現地の固定資産税
- 借入金の利息（元本返済分は経費になりません）
- 建物の減価償却費（土地は対象外）
- 現地の税務申告の代行費用など
なお、土地の取得に係る借入金利子による損失部分は、国内の不動産と同様に他の所得と損益通算できません。
外貨建て取引の円換算
外貨建ての収入・経費は、取引日のTTM（仲値）で円換算するのが原則です（所得税基本通達57の3-2）。継続適用を条件に、収入はTTB、経費はTTSで換算する方法や、前月末・当月初・前月平均の相場を使う方法も認められています。どの方法を選んだか記録し、毎年同じ方法を使いましょう。
中古建物の減価償却（簡便法）
海外の中古建物は、日本の税法の法定耐用年数を基に「簡便法」で耐用年数を計算するのが一般的です。
- 法定耐用年数の一部を経過：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%
- 法定耐用年数をすべて経過：法定耐用年数 × 20%
- （例）木造住宅（法定22年）で築22年超 → 22年 × 20% = 4年（1年未満の端数は切り捨て）
【注意】国外中古建物の損益通算の制限
令和2年度税制改正で、令和3年分以後の所得税から「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」が適用されています（措法41の4の3）。
対象は、耐用年数を簡便法（または一定の書類を添付しない見積法）で計算している国外の中古建物です。国外不動産所得に損失が出た場合、そのうち減価償却費に相当する金額は「生じなかったもの」とみなされます。そのため、給与所得など他の所得との損益通算も、国内不動産の利益との相殺もできません。
| 国外不動産所得の損失 | うち減価償却費 | 損益通算できる額 |
|---|---|---|
| 100 | 80 | 20 |
| 100 | 120 | 0 |
- 制度開始前から保有している物件も対象です。
- 「生じなかったもの」とされた額は、売却時の取得費の計算で加算されます（第5節参照）。
- 建物所在国の法令による耐用年数や不動産鑑定士等の見積りなど、一定の書類を添付した見積法なら対象外です。
- すでに簡便法を使っている物件を、制度回避のために途中で別の耐用年数に変えることは、原則として認められません。
「海外中古物件で節税できる」という以前の説明を前提に購入すると、想定と実際の税負担が大きく異なることがあります。購入前に、この制限を織り込んだ収支試算をしておくことをおすすめします。
3. 現地での課税と外国税額控除
不動産所得は、多くの租税条約で物件の所在国でも課税できるとされています。そのため、現地と日本の両方で申告が必要になるのが一般的です。例えば米国の物件では、日本居住者は米国の非居住者として連邦税の申告（Form 1040-NR）を行い、州によっては州税の申告も必要です。
二重課税は、日本の確定申告で「外国税額控除」を使って調整します。
- 控除限度額：その年の所得税額 ×（国外所得金額 ÷ 所得総額）
- 所得税で控除しきれない分は、復興特別所得税、住民税（道府県民税・市町村民税）の順で控除
- 限度額を超えた外国税額や、使い切れなかった控除限度額は、3年間繰り越せます
- 外国税額控除の代わりに、外国所得税を必要経費に算入する方法も選べます（その年の外国所得税の全額でどちらか）
現地の固定資産税は所得を課税標準とする税ではないため、外国税額控除の対象外です（必要経費になります）。申告書には「外国税額控除に関する明細書」と、現地の申告書の写しや納税を証する書類を添付します。仲介業者から受け取った資料が添付書類として認められない例もあるため、現地の税務当局が発行した書類かどうかを確認しましょう。
4. 国外財産調書・財産債務調書
確定申告とは別に、保有資産の額によっては調書の提出が必要です。海外不動産は金額が大きいため、購入した年から対象になることが少なくありません。
| 調書 | 提出が必要な人 | 提出期限 |
|---|---|---|
| 国外財産調書 | 12月31日時点で国外財産の合計額が5,000万円を超える居住者（非永住者を除く） | 翌年6月30日 |
| 財産債務調書 | 所得が2,000万円超で、財産が3億円以上（または国外転出特例対象財産が1億円以上）の人。所得にかかわらず財産が10億円以上の人 | 翌年6月30日 |
- 国外財産調書の5,000万円は、借入金を差し引かずに判定します。現地ローンで1億円の物件を買った場合も、国外財産は1億円です。
- 外貨建ての財産は、12月31日の相場（TTB）で円換算します。円安が進むと、現地通貨での価値が変わらなくても基準を超えることがあります。
- 国外財産調書を期限内に提出していると、その財産に関する申告漏れの過少申告加算税等が5%軽減されます。未提出や記載漏れの場合は5%加重され、罰則規定もあります。
- 税務調査で国外財産に関する書類の提示を求められ、期限までに応じない場合にも、加算税が加重されることがあります。
5. 売却時：為替の変動も利益に含まれます
海外不動産を売却した場合、日本では分離課税の譲渡所得として申告します。譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。
| 区分 | 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
為替差益による「思わぬ利益」
日本の計算は円で行うため、現地通貨では利益が出ていなくても、円安によって日本では利益が出ることがあります。
- 購入：50万ドル × 110円 = 5,500万円
- 売却：50万ドル × 150円 = 7,500万円
- ドルでは利益ゼロでも、日本では減価償却を考慮する前の段階で2,000万円の利益になります
売却代金をただちに円に換えた場合はTTB、円を外貨に換えてただちに購入した場合はTTSで計算することもできます。
取得費の計算
建物の取得費は、購入代金から減価償却費の累計額を差し引いた額です。第2節の損益通算制限で「生じなかったもの」とされた額は、取得費に加算できます。
- （例）購入代金1,000万円、償却費累計700万円、うち特例で生じなかったものとされた額250万円
- 取得費 = 1,000万円 − 700万円 ＋ 250万円 = 550万円
その他の注意点
- 売却で損失が出ても、原則として給与所得など他の所得とは損益通算できません。
- 現地でも譲渡益に課税される場合は、日本で外国税額控除を使います。米国では、非居住者が売却すると売却代金から源泉徴収（FIRPTA）されるのが原則で、米国での確定申告で精算します。
6. よくある注意点チェックリスト
- ☐ 現地口座に留めている賃料も、日本で申告しているか
- ☐ 現地の課税年度ではなく、日本の暦年で集計し直しているか
- ☐ 土地と建物の内訳に根拠資料があるか
- ☐ 円換算の方法を決め、毎年同じ方法を使っているか
- ☐ 国外中古建物の損益通算制限を反映しているか
- ☐ 外国税額控除の添付書類（現地の申告書・納税証明）を入手しているか
- ☐ 12月31日時点の国外財産が5,000万円を超えていないか
- ☐ 将来の相続も見据えているか（海外不動産も日本の相続税の対象で、国によっては現地の相続手続きも必要）
まとめ
海外不動産は、現地と日本の両方の税制が関わるため、購入前から売却までの全体を見通した対応が大切です。特に、円換算、国外中古建物の損益通算制限、外国税額控除、国外財産調書の4点は、誤りやすいポイントです。
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※ 本コラムは2026年11月時点の法令に基づく一般的な解説です。個別の状況や現地の税制により取扱いが異なりますので、具体的な判断は専門家にご相談ください。
参考資料
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